航拍建設中的西安高新區(qū)中央創(chuàng)新區(qū)永安領匯中心項目。受訪者供圖

通過“商轉辦”，解放路民生百貨商場成功引入企業(yè)入駐。圖為工作人員在改造后的房間內辦公。記者蘇怡攝

8月1日，位于西安市解放路的悅薈廣場城市更新改造項目。記者袁景智攝

(相關資料圖)

西安市城市更新基金出資支持蘇寧易購廣場改造項目，助力解放路商圈轉型。圖為8月1日拍攝的解放路蘇寧易購廣場一角。記者袁景智攝

在城市建設和產業(yè)發(fā)展領域，城市更新絕對是最熱的話題之一。

近年來，隨著城市發(fā)展?jié)u趨成熟，城市空間的“存量博弈”難題愈發(fā)凸顯。2022年末，我國常住人口城鎮(zhèn)化率達65.22%。城市發(fā)展從單純追求增量的初級階段進入到“增存并舉”的新階段，城市更新成為“香餑餑”。

作為我國首批城市更新試點城市，西安市持續(xù)探索創(chuàng)新城市建設領域財政投入方式改革，2022年設立西北地區(qū)首只城市更新基金，運用“城市更新+產業(yè)導入”運作模式，引導多層次、多元化社會資本及金融資源解決前期資本金籌集和后續(xù)融資難題，加速城市更新項目建設。

設立一年多，西安市城市更新基金累計決策子基金14只，認繳出資76.45億元，子基金規(guī)模達455.05億元。在平衡和保護中，西安市通過基金賦能城市更新項目，創(chuàng)新探索出一條財政支持城市建設投入的新路徑。

-微更新微改造老城煥發(fā)新活力

有了資金“活水”的澆灌，今年上半年解放路商圈盤活閑置樓宇超4萬平方米。今年內，解放路悅薈廣場將改造完成;明年上半年，蘇寧易購廣場將改造完成……一個個城市更新項目正在加快推進

望著空蕩蕩的商場，陳楊滿懷期待。

7月25日，站在西安市解放路的蘇寧易購廣場內，指著眼前的閉店商鋪，西安新城城市更新集團有限責任公司董事長兼總經理陳楊說：“這里的公共空間浪費少，三層以上改成辦公區(qū)域很方便，適合網絡科技公司入駐?！?/p>

作為西安市曾經的“頂流商圈”，解放路商圈是繁華的象征。然而，伴隨著城市骨架不斷拉大、中心城區(qū)人口向外遷移、小型城市綜合體“遍地開花”，解放路商圈人氣下滑，大量商業(yè)樓宇出現(xiàn)閑置。

“蘇寧易購廣場位于解放路商圈的核心，2018年開業(yè)時，一年僅電器銷量就超過1.5億元。新冠病毒感染疫情發(fā)生后，商場客流驟減，商鋪陸續(xù)退租。”陳楊說，與解放路的“沒落”形成鮮明對比的是，東新街和新城廣場周邊的專業(yè)寫字樓持續(xù)火爆，幾乎滿租。

為了盤活大量閑置的樓宇資源，重聚人氣，“喚醒”傳統(tǒng)商圈活力，西安市新城區(qū)依托便利的交通資源和完善的生活配套，通過“商轉辦”積極營造“員工友好型”環(huán)境，吸引科技類勞動密集型企業(yè)入駐。

通過“商轉辦”，解放路民生百貨商場成功引入美團落戶。這種“騰籠換鳥”的模式，不僅盤活了閑置樓宇資源，引來了人流，還帶動周邊消費快速恢復。今年暑期，距離民生百貨商場百米內的萬達廣場，每日進店客流量超4萬人次，周末突破5萬人次。

“民生百貨商場‘商轉辦’的成功，更加堅定了我們改造解放路商圈的信心?！蔽靼彩行鲁菂^(qū)城中村和棚戶區(qū)改造事務中心主任劉毅說，微更新微改造需要大量的資金支持，單靠財政扶持無法完成，迫切需要引入社會資本。

作為城市更新領域的母基金，西安市城市更新基金按照“政府引導、企業(yè)發(fā)起、社會參與、片區(qū)合作”原則，通過設立新城區(qū)城市更新子基金，撬動社會資本參與項目改造，助力解放路商圈重煥活力。

有了資金“活水”的澆灌，今年上半年，解放路商圈盤活閑置樓宇超4萬平方米。今年內，解放路悅薈廣場將改造完成;明年上半年，蘇寧易購廣場將改造完成……一個個城市更新項目正在加快推進。

遵循有為政府和有效市場的發(fā)展邏輯，西安市堅持在保護中開發(fā)，在開發(fā)中“造血”，通過微更新微改造，全市涌現(xiàn)出以老菜場、老鋼廠、西影廠等為代表的城市更新項目。這樣的“存量升級”帶來的不僅是愈發(fā)廣闊的發(fā)展空間，更是宜居、宜業(yè)的“城市溫度”。

“閑置的樓宇資源改造完成后，解放路商圈的人氣將會回來?！眲⒁阏f，屆時，解放路的“華麗轉身”或許能為西安市老城區(qū)綜合改造、產業(yè)和功能提升提供一個不錯的樣本。

-重塑區(qū)域空間提升配套添幸福

區(qū)別于傳統(tǒng)高周轉的發(fā)展模式和資產抵押風控模式，西安市城市更新基金通過“區(qū)域子基金+城市更新+產業(yè)導入”的有機運作模式，有效解決了城市“存量更新”最大的資金難題

36歲的宋瀟是西安市城市更新基金的投資經理。每季度，他都要趕到項目現(xiàn)場進行投后管理，實地了解建設情況。

7月25日，在西安高新區(qū)中央創(chuàng)新區(qū)永安領匯中心項目現(xiàn)場，宋瀟一邊檢查，一邊對記者說：“這里是西安高新區(qū)三次創(chuàng)業(yè)的主戰(zhàn)場，是絲路科學城建設的核心。”

作為西安“雙中心”建設的核心承載區(qū)，絲路科學城依托生態(tài)廊道和現(xiàn)有產業(yè)基礎，建設中央創(chuàng)新區(qū)、生態(tài)文創(chuàng)區(qū)、硬科技產業(yè)區(qū)等。永安渠商旅文化街區(qū)項目是其重要的商業(yè)配套項目，是集購物中心、商業(yè)街、商辦配套、精品酒店等功能于一體的城市活力中心。

以永安渠為主脈，永安渠商旅文化街區(qū)項目用水系連接12個地塊功能商業(yè)組團，同時引入自然人文場景，營造多樣化有趣的親水體驗空間，是西安市首個“文化濱水長廊”。其中，永安領匯中心項目用地面積約10.2萬平方米，總建筑面積約38.8萬平方米。

夏日的午后，陽光火辣辣地炙烤著大地。在永安領匯中心項目現(xiàn)場，塔吊林立，數百名建設者揮汗如雨，堅守施工一線。為了加快項目建設進度，保障施工人員安全作業(yè)，項目部積極做好后勤保障，密切關注天氣信息，動態(tài)調整施工安排，避開高溫時段施工，采取各項措施確保項目建設有序推進。

截至目前，永安領匯中心項目2號地塊的主體已經封頂，商業(yè)街區(qū)正在進行幕墻施工及裝飾，其余地塊加快地下主體施工，項目預計2024年全部竣工。

望著周邊拔地而起的建筑，宋瀟說：“永安領匯中心項目只是西安市城市更新基金投資的重點項目之一。除此之外，基金還出資支持高新三期安置房項目，擬出資經開區(qū)涇渭新城汽車工業(yè)創(chuàng)新片區(qū)等項目，通過城市更新完善提升片區(qū)配套服務設施，滿足周邊群眾多元化消費需求和高品質生活追求?！?/p>

城市更新關乎民生幸福、關乎城市未來。然而，城市更新項目屬于重資產，此前一些項目未能持續(xù)性改造，究其根本是開發(fā)成本太高，引進的資源不夠匹配。

“區(qū)別于傳統(tǒng)高周轉的發(fā)展模式和資產抵押風控模式，西安市城市更新基金通過‘區(qū)域子基金+城市更新+產業(yè)導入’的有機運作模式，有效解決了城市‘存量更新’最大的資金難題?！弊鳛槲靼彩谐鞘懈禄鸬墓芾頇C構，西安財金資本管理有限公司總經理張翰說，經過一年多實踐，西安市城市更新基金根據區(qū)域建設需求合作設立專項子基金，重點支持老舊資產提升改造、城棚改、產業(yè)園區(qū)建設三類項目。這既是城市更新模式的變化，也是城市更新市場化管理和投資運作的一次有益嘗試。

- “龍頭企業(yè)+產業(yè)園”增強城市競爭力

西安市城市更新基金先后對空港新城、涇河新城、國際港務區(qū)等產業(yè)園區(qū)進行投資支持。通過西安市“北跨”范圍的隆基產業(yè)園、自貿藍灣產業(yè)園、臨港產業(yè)園等一個個重點產業(yè)園區(qū)項目，西安市城市更新基金在新能源、智能制造、電子加工等產業(yè)布局中扮演著資金引導方的角色

作為陜西空天動力研究院有限公司總經理，魏征認為，資本在產業(yè)“鏈路”中的“能量”很大。

陜西空天動力研究院有限公司是省、市、區(qū)共同出資組建的集技術研發(fā)、成果轉化和金融投資于一體的新型研發(fā)機構，旨在推動創(chuàng)新鏈、產業(yè)鏈、資本鏈的有效融合，解決空天動力領域的國產替代難題。成立5年來，該公司通過發(fā)起設立成果轉化、科技專項基金等，先后孵化培育了興航航空、天成航材、天策科技等一大批科創(chuàng)型企業(yè)。

“初創(chuàng)期的科創(chuàng)型企業(yè)需要大量的資金扶持。由于投資風險高，社會資本輕易不敢投，所以，資金成為這些企業(yè)發(fā)展的難題。”魏征說，該公司堅持投早、投小，已經投資孵化航空航天軍工產業(yè)鏈關鍵核心項目45個，持有項目總市值超300億元。從整體來看，已投項目專注于航空航天領域，科創(chuàng)屬性突出，投資后項目表現(xiàn)出較高的成長性，投后增值效果明顯。

2022年，為了拓展高質量發(fā)展的物理空間，陜西空天動力研究院有限公司啟動建設空天動力創(chuàng)新中心項目。該項目是陜西空天動力研究院總部基地、項目孵化場地，以及空天動力陜西實驗室的核心區(qū)，也是陜西搶抓國家實驗室建設機遇的重要載體。

當前，隨著城市更新的內涵和外延意義不斷拓展，促進產業(yè)結構升級、提高經濟發(fā)展質效、增強城市競爭力，也成為城市更新的應有之義。

因此，以產業(yè)發(fā)展為導向，西安市城市更新基金以“融”帶“產”，以“產”促“城”，積極發(fā)揮資金支持和引導作用，促進企業(yè)創(chuàng)新能力和管理水平提升，為經濟持續(xù)健康發(fā)展提供強勁動力。

魏征說：“西安市城市更新基金出資1億元，有效解決了項目資本金籌措難題，資金放大效應超9倍，有力推動了項目開工建設。目前，空天動力創(chuàng)新中心項目2號樓已經封頂，1號樓預計9月封頂，爭取年內驗收，明年初投用?！?/p>

截至目前，西安市城市更新基金先后對空港新城、涇河新城、國際港務區(qū)等產業(yè)園區(qū)進行投資支持。通過西安市“北跨”范圍的隆基產業(yè)園、自貿藍灣產業(yè)園、臨港產業(yè)園等一個個重點產業(yè)園區(qū)項目，西安市城市更新基金在新能源、智能制造、電子加工等產業(yè)布局中扮演著資金引導方的角色。

西安財金投資管理有限公司董事長任紀剛說：“財政投入滾動放大、股權資金使用靈活、項目全周期精準支持，這是西安市城市更新基金的顯著特點。通過統(tǒng)籌項目資源，西安市城市更新基金將社會資本與城市更新項目精準結合，有效激發(fā)了經營主體參與城市更新的積極性，為增強城市競爭力，助推區(qū)域轉型升級提供了可參考的‘西安模式’?！?記者蘇怡實習生李婭彤)

記者手記| “耐心資本”的西安實踐

城市更新牽動民生幸福、關乎城市未來。

今年以來，我國各地以實施城市更新行動為抓手，著力傳承延續(xù)城市文脈、提升城市居住品質和群眾生活質量，進一步增強城市競爭力。

然而，城市更新項目投入成本大、回報周期長，更需要資本與時間做朋友。在火熱的城市更新行動中，城市更新基金扮演著“耐心資本”的角色。

作為我國首批城市更新試點城市之一，西安市創(chuàng)新探索財政支持城市建設投入方式，設立百億元城市更新基金，將社會資本與城市更新項目精準結合，在平衡和保護中有效激發(fā)經營主體參與城市更新的積極性，為提升城市綜合能級，助推區(qū)域轉型升級提供了源源不斷的“能量”。

城市更新是一項系統(tǒng)工程。在存量空間的優(yōu)化提升中，西安市城市更新基金在最大化發(fā)掘城市特色的基礎上，保留城市文脈，賦予城市老舊資產新的內涵，以“騰籠換鳥”的發(fā)展模式有效盤活閑置資源，完成了從“流量”到“留量”的轉變。

在增量空間的改造過程中，西安市城市更新基金聚焦內涵拓展，瞄準城市基礎配套、產業(yè)園區(qū)建設等項目，深入實施“一企一策”，推進“產業(yè)+資本”模式，以市場化的運作模式撬動社會資本，有效解決項目資本金籌集難題，推動項目加快建設。

這種因地制宜，投得進、退得出的市場化基金運作模式，不僅推動城市持續(xù)“向新”，還形成可復制的“西安模式”，先后吸引銀川、石家莊等城市前來觀摩學習。

今年伊始，西安市全面吹響城市“北跨”發(fā)展的“沖鋒號”。圍繞盤活用好存量基礎和增量空間、向北拓展產業(yè)功能、補齊城市功能和公共服務短板等，西安市安排2023年市級“北跨”重點建設項目287個，總投資達8205.28億元。

通過對“北跨”范圍內的隆基產業(yè)園、自貿藍灣產業(yè)園、臨港產業(yè)園等重點產業(yè)園項目進行資金支持，西安市城市更新基金在新能源、智能制造、電子加工等產業(yè)布局中發(fā)揮著資金引導方的作用，有效撬動了社會資本“跟投”，助推產業(yè)發(fā)展和產城融合。

一座城市有著獨屬于自己的發(fā)展印記。在古都持續(xù)“向新”的背后，西安市城市更新基金讓我們看到了一只基金的“能量”與作為。(蘇怡)

鏈接

● 2021年11月，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《關于開展第一批城市更新試點工作的通知》，西安市成為第一批城市更新試點城市之一

● 2022年6月，西安市財政局印發(fā)《西安市城市更新基金設立方案》

● 2022年7月，西安市城市更新基金正式注冊成立

●西安市城市更新基金是西北地區(qū)首只百億元規(guī)模的城市更新母基金，采用“母子基金”架構搭建，由西安財金投資管理有限公司發(fā)起設立

●西安市城市更新基金聚焦支持城棚改類、區(qū)域產業(yè)園區(qū)建設類及區(qū)域老舊資產提升改造類項目建設，逐漸探索出城市更新基金的“西安模式”

●截至目前，西安市城市更新基金累計決策子基金14只，認繳出資76.45億元，子基金規(guī)模達455.05億元

(記者蘇怡整理)

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